Warszawskie biura: rynek najemcy właśnie się skończył

Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła na warszawskim rynku biurowym zmianę, którą wielu najemców odczuje dopiero przy najbliższych negocjacjach.

Wynajęto niemal 417 tys. m² powierzchni — o 38% więcej niż rok wcześniej. Wskaźnik pustostanów spadł do 8,5%, a czynsze za najlepsze biura przekroczyły 30 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Szczególnie aktywny był drugi kwartał, na który przypadło 70% półrocznego popytu.

Średnia nie oddaje jednak rzeczywistości. W strefach centralnych pustostany wynoszą 4,8%, poza centrum — 11,8%. To różnica, która całkowicie zmienia pozycję negocjacyjną w zależności od adresu.

Przyczyna leży po stronie podaży. W pierwszym półroczu rynek zyskał 45 210 m² nowej powierzchni, ale trwające modernizacje i przebudowy zmniejszyły zasoby o ponad 70 tys. m² od początku roku. Bilans jest ujemny. Do końca 2026 roku planowane jest oddanie zaledwie 3 900 m² w ramach jednego budynku.

Oferta powierzchni powyżej 5 000 m² pozostaje wyjątkowo ograniczona, co istotnie redukuje możliwości relokacji i ekspansji. Widać to w strukturze transakcji: renegocjacje stanowiły 48% popytu, nowe umowy 46%. Część firm nie zmienia lokalizacji dlatego, że jest zadowolona — lecz dlatego, że nie ma dokąd się przenieść.

Wszystkie pięć transakcji powyżej 10 tys. m² sfinalizowano w drugim kwartale. Dwie największe były renegocjacjami w strefach centralnych.

Firmy planujące zmianę siedziby w perspektywie 2027–2028 roku powinny rozpocząć proces wcześniej, niż nakazywałby dotychczasowy standard. Przy kurczącej się podaży w centrum przewaga należy do tych, którzy analizują rynek z wyprzedzeniem — i prowadzą rozmowy równolegle, zanim wygasająca umowa ograniczy pole manewru.